建物明渡請求
賃貸建物の借主に立ち退いてもらうために
所有している建物を他人に貸している場合、賃借人（借主）との関係が良好であれば問題がないですが、「借主に出て行ってもらいたい」「立ち退いてもらいたい」という賃貸人（家主）の悩みは少なくありません。
具体的に賃貸建物の明渡しが問題となるのは、例えば次のような場面です。
- 借主が長期間家賃を滞納している場合
- 第三者に転貸されたり、契約内容が守られていないない場合
- 建物が老朽化したり自分自身が使用する必要が出てきた場合
- 借主が出て行ってしまったが家財道具が放置されている場合
このような場合の建物明渡（借主の立退き）について、解決せずにいつまでも放置しておくよりも、問題を解決して新たな建物の活用を検討すれば、損失を最小限に抑えることができます。
建物明渡事件の専門家に相談すれば、交渉や法的手続によって解決を図ることができるかもしれません。
貸している建物のことでお困りの方は、高槻市役所すぐ近く、建物明渡事件の専門家である岡川総合法務事務所にご相談ください。
初回相談無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。
どんなときに建物明渡請求は認められるか？
建物を賃貸している場合、建物の明渡しが認められるのは、次のような場合です。
契約期間が満了した場合・契約を解約した場合
例えば、賃貸借契約の存続期間を「2年」としていた場合、2年が経過すれば契約が終了します。
また、契約期間を特に定めていなかった場合は、家主（場合によっては借主）が「解約」の申入れをすることで、契約が終了します。
契約が終了すると、借主はその建物に住み続ける権利がなくなりますので、退去しなければなりません。
家主としては、契約期間の満了を理由として、建物の明渡し（借主の立退き）を請求することができます。
しかし、借地借家法という法律により、期間を定めた建物賃貸借契約は、期間満了時に「更新しない」と通知をしなければ、自働的に契約が更新されると定められています（法定更新）。
そして、この契約更新の拒絶の通知や家主からの契約解約の申入れは常にできるわけではなく、「正当事由」がなければ認められません。
つまり、正当事由の存在が認められて、契約更新拒絶や解約ができた場合に、建物明渡請求が認められることになります。
賃貸借契約を解除した場合
契約解除には2種類あり、家主と借主の話し合いにより合意ができれば、契約途中に解除することができます（合意解除）。
合意ができなくても、家主が一方的に契約を解除することができる場合があります。
それは、借主に契約違反（債務不履行）があった場合等です。
典型的には、長期間の家賃の滞納や、用法遵守義務違反（例えば、居住用として貸したのに、中で店を営業しているなど）があります。
ただし、債務不履行があったからといって、直ちに契約解除ができるわけではありません。
建物賃貸借契約は、家主と借主の信頼関係に基づく継続的な契約であり、借主の居住権を保護する必要もあることから、数か月程度の家賃滞納等の軽微な契約違反では解除が認められません。
この場合、家主と借主の信頼関係が損なわれて、契約解除することが相当であると認められるかが争点となります（信頼関係破壊の法理）。
もっとも、借主が第三者に建物を無断転貸（いわゆる「また貸し」）しているような場合は、それ自体が解除の理由として法律で認められています（民法612条）。
なお、家賃を滞納している借主に対しては、契約を解除して立ち退きを求めることなく、滞納家賃のみを請求することも可能です。
建物明渡請求の手続案内
裁判外和解交渉
まずは、借主との間で交渉をします。（※）
賃料の請求等、当事者同士で何らかの交渉が行われていることも少なくないと思いますが、法律家が代理人として改めて交渉をします。
後の裁判も見据えて、更新拒絶通知や解約の申入れ、債務の履行催告、解除通知等、法的措置をとるために法律上必要な手段が専門家が確実に行います。
場合によっては、司法書士名義の内容証明郵便を出すことも含みます。
裁判手続
裁判外の交渉で決着がつかなければ、裁判や調停を申し立てることになります。
事件に応じて、簡易裁判所または地方裁判所が管轄となります。
簡易裁判所が管轄となる事件では、司法書士が訴訟代理人として一切の手続を代理します。
地方裁判所が管轄となる事件では、裁判書類（訴状等）の作成を通じて、司法書士が訴訟支援を行います。
明渡執行（強制執行手続）手続支援
明渡請求の勝訴判決や、裁判上の和解、調停等が成立した場合、相手が立ち退かない場合は、強制執行手続きを行います。
建物明渡の強制執行は、訴訟とは別途、地方裁判所に所属する「執行官」に対して申立書を提出して申立てを行う必要があります。
そこで、司法書士が必要書類の作成や執行官との打ち合わせ等を代行し、強制執行手続をサポートします。
（※注）
司法書士は、紛争の価額が140万円以下の事件について、交渉の代理人となることができます。
建物明渡請求の場合、明渡対象の建物（集合住宅の1室であればその部分のみ）の評価額の2分の1が基準となります。
例えば、10室あるアパートの建物全体の評価額が2000万円であれば、単純計算で2000万×1/10×1/2＝100万円です。
多くの場合140万円以下の事件となりますが、140万円を超える場合は、司法書士は代理人となることはできません。
希望に応じて、弁護士を紹介させていただくことも可能です。
違法な「追い出し行為」に注意
たとえ借主が家賃を滞納していたとしても、法的手続きをとらずに、部屋の中の荷物を勝手に運び出したり、鍵を交換して借主を追い出したりすると、違法行為となります（自力救済の禁止）。
これは「追い出し屋」として社会問題となっており、場合によっては、家主が不法行為に基づいて損害賠償請求をされ、慰謝料も含めた賠償金を支払わなければならない可能性もあります。
借主の権利は比較的強力に保護されていますので、建物明渡請求は、適法に行わなければ、「家主の方が悪い」ということになり、かえって損をすることになります。
合法的に家主の権利を行使するには、早い段階で専門家にご相談ください。
建物明渡請求についてのご相談
住居の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が長期にわたって関係が維持されるものですので、そこでトラブルが起きるとその解決も手間と時間がかかります。
また、その対応を誤ると、余計に損失を拡大させることにもなりかねません。
「滞納している家賃を払ってもらいたい」「借主に出て行ってもらいたい」「部屋に残った家財道具をどうにかしたい」といったお悩みは、早めに専門家にご相談ください。
当事務所は、大阪の高槻市役所すぐ近くにあり、北摂地域（高槻、島本、茨木、摂津、吹田）を中心に、大阪府全域と近隣府県を対象に業務を行っております。
土日祝日や時間外の相談、出張相談も対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
