居住用不動産の処分
成年後見人は、本人の「法定代理人」として、財産管理に関する広範で包括的な代理権を有しています。
また、保佐人や補助人も、代理権付与の審判で付与された範囲で包括的な代理権を有しています。
代理権の範囲内で、本人の（推定される）意思に沿った形で権限を行使する限り、どのような管理処分を行うかは後見人等の裁量に任されていますが、「居住用不動産の処分」に関しては、その権限行使に一定の制約があります。
不動産の処分については大きなお金が動きますので、きちんと法律の規定を頭に入れておかないと大変なことになります。
ご家族の後見人に就任している方で、不動産の処分を検討されている方は、「居住用不動産の処分についての許可」制度に気をつけましょう。
家庭裁判所の許可
居住用不動産の処分には、「家庭裁判所の許可」が必要です。
後見人等は、普段から大きな財産を動かす場合などは家庭裁判所や監督人等と連絡を取り合いながら、不適切な処分を行わないように気をつける必要があります。
そのうち「居住用不動産の処分」については、特に法律で「家庭裁判所の許可」が必要であると定められていますので、正式に処分許可の申立てをして許可審判を得る必要があります。
許可を得ずに処分すれば、その処分は無効となりますので注意が必要です。
「居住用不動産」とは何か
居住用不動産とは、「居住の用に供する建物又はその敷地」です。
「現に居住している」ではなく「居住の用に供する」とされていることがポイントです。
すなわち、現在施設に入所していたり長期間病院に入院している場合であっても、「以前住んでいた自宅」や「これから住む予定の家」も居住用財産に該当する可能性があります。
たとえ現在誰も住んでいない家であっても、後見人等が自分の判断だけで処分してはならないのです。
逆に、事業用の不動産や、農地や山林、他人に貸している賃貸住宅などは、「居住用不動産」には該当しませんので、その処分が妥当なものであれば特に家庭裁判所の許可を受けなくても、後見人等の判断で処分することが可能です。
居住用不動産に該当するか（処分に許可が必要かどうか）は、必ずしも明確ではありませんので、判断に迷う場合は、家庭裁判所と相談しながら手続をすることが重要です。
「処分」とは何か？
「処分」とは「売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分」をいいます。
居住用不動産を売ったり、贈与したり、誰かに貸したり、住んでいた借家を解約したり、抵当権等の担保を設定したりする等の行為をいいます。
物理的に処分する（取り壊す）場合も該当します。
なぜ許可が必要なのか
居住用不動産は、本人の生活の本拠です。
それを処分することは、単なる財産の処分とは異なり、本人の生活環境や心身に大きな影響を与える可能性があります。
そのため、他人である成年後見人の一存でその処分を決めてしまうことは適切でないと考えられ、特に裁判所の審理を経て決める仕組みが作られたのです。
成年後見人は、その処分の必要性や本人への影響、本人の意思等を十分に検討した上で、許可の申立てを行うことになります。
許可申立てのご相談
居住用不動産の処分は、後見業務の中でも特に「家庭裁判所への申立手続」が必要な制度になっています。
裁判所への許可申立ては、裁判所の手続き（裁判所提出書類作成）の専門家であり、しかも成年後見の専門家である司法書士にお任せ下さい。
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